ნახვები: 17
საქმის ნომერი: 3ბ/852-15
საქმეთა კატეგორიები: ადმინისტრაციული სამართალი,
სასამართლო: თბილისის სააპელაციო სასამართლო
მოსამართლე: მანანა ჩოხელი,
გადაწყვეტილების სახე: გადაწყვეტილება
კანონიერი ძალა:
მითითებული გადაწყვეტილებები:
მიმთითებელი გადაწყვეტილებები:
რეზიუმე:
ციტირებისთვის: თბილისის სააპელაციო სასამართლო, გადაწყვეტილება, საქმე №3ბ/852-15 (2017-03-07), www.temida.ge
საქმის № 3ბ/852-15

გადაწყვეტილება
საქართველოს სახელით
       07 მარტი, 2017 წელი
თბილისი
თბილისის სააპელაციო სასამართლო
ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა
შემდეგი შემადგენლობით:
მოსამართლე:
მანანა ჩოხელი

აპელანტი - ნ. მ.
წარმომადგენელი - დ. მ.

მოწინააღმდეგე მხარე- საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
წარმომადგენლები- ე. გ., ქ. ჯ.

მესამე პირები - გ. ფ., თ. ს.

დავის საგანი – ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა, ქმედების განხორციელების დავალება

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილება

II ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. აპელანტის მოთხოვნა:

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილება.

2. მოწინააღმდეგე მხარის და მესამე პირების პოზიცია:

მოწინააღმდეგე მხარის წარმომადგენლები არ დაეთანხმნენ სააპელაციო საჩივარს და ითხოვეს გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვება.
მესამე პირები არ გამოცხადებულან სასამართლო პროცესზე და არც შესაგებელი არ წარმოუდგენიათ.

3. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნებზე მითითება.

3.1. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილებით ნ. მ.-ს სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

3.2. დასკვნები ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით:

2012 წლის 14 დეკემბერს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანხმადაც ნ. მ.-მ გ. ფ.-საგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, ქუჩა წინამძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX, ფართი - XXX.XX კვ.მ. ამავე ხელშეკრულებაში მიეთითა, რომ მხარეთა შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 20000 აშშ დოლარად. მითითებული ხელშეკრულება დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ზემოხსენებულ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა ნ. მ.-ს საკუთრების უფლება.


2013 წლის 08 ოქტომბერს ნ. მ.-ს და თ. ს.-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანხმადაც, თ. ს.-მ ნ. მ.-საგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, ქუჩა წინამძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX, ფართი - XXX.XX კვ.მ. ამავე ხელშეკრულების თანახმად ნასყიდობის საგანის ფასი განისაზღვრა 80 000 აშშ დოლარით. მითითებული ხელშეკრულება ასევე დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ზემოხსენებულ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა თ. ს.-ს საკუთრების უფლება.

2013 წლის 27 ნოემბერს ნ. მ.-მ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება, კერძოდ, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება, ანუ ქონების ფასის 95 000 აშშ დოლარის მითითება. განმცხადებელმა ასევე მიუთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების შეუსრულებლობის გამო, გ. ფ. იძულებული გახდა იპოთეკით დატვირთული ქონება მიეყიდა იპოთეკარ ნ. მ.-სათვის. უძრავი ქონების ფასი განისაზღვრა 95 000 აშშ დოლარად, ხოლო ვინაიდან ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მომენტისათვის იპოთეკარ ნ. მ.-ს იპოთეკაში ჩადებული ჰქონდა 75 000 აშშ დოლარი, აღნიშნული თანხა ჩაითვალა საკუთრების შესაძენ თანხაში, რომელსაც დაემატა 20 000 აშშ დოლარი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე იმ მოტივით, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტებში არსებული მონაცემები შეესაბამებოდა უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებს და ტექნიკური ხარვეზის არსებობა არ დგინდებოდა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 31 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მარეგისტრირებელი ორგანოს მითითებული გადაწყვეტილება კანონიერად იქნა მიჩნეული და ნ. მ.-ს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე.

2014 წლის 25 თებერვალს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის გაფორმდა შეთანხმება, რომლითაც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მათ შორის 2012 წლის 14 დეკემბერს უძრავ ქონებაზე მდებარე: ქ. თბილისი, ქუჩა წინაძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX (საკადასტრო კოდი:XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX) გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაშვებული იქნა მექანიკური შედომა, რის გამოც ნასყიდობის ფასში ნაცვლად 95 000 მითითებული იქნა 20 000 აშშ დოლარი. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ წინამდებარე (1.1) პუნქტში მითითებული ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდეს ცვლილება, გასწორდეს დაშვებული უსწორობა და ხელშეკრულების მეშვიდე აბზაცი ჩამოყალიბდეს შემდეგნაირად: ,,მხარეთა (ჩვენი) შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 95 000 აშშ დოლარად, რასაც ვეთანხმებით და ვადასტურებთ ჩვენი ხელმოწერებით. მითითებულ შეთანხმებაზე ხელმოწერის ნამდვილობა დამოწმებული იქნა ნატარიუსის მიერ.

2014 წლის 02 მაისს ნ. მ.-ს წარმომადგენელმა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმების ტექნიკური თვალსაზრისით № XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებზე დართვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის №XXXXXX წერილით განმცხადებელს ეცნობა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. ამ კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,ლ’’ პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები. გამომდინარე იქიდან, რომ უძრავ ნივთებზე უფლების რეგისტრაციის შესახებ სარეგისტრაციოდ წადგენილ სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე სხვა დოკუმენტების დამატებას მოქმედი კანონმდებლობა არ ითავალისწინებს, სარეგისტრაციო სამსახური მოკლებულია შესაძლებლობას 2014 წლის 02 მაისს წარდგენილ განცხადებას თანდართული დოკუმენტი დაამატოს № XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უფლებაში რეგისტრაციის საფუძვლად გამოყენებულ უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებს.

3.3. დასკვნები სამართლებრივ გარემოებებთან დაკავშირებით:

სასამართლომ მიუთითა, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად სარჩელი შეიძლება აღიძრას ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის მოთხოვნით.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის ,,დ” პუნქტის თანახმად, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტად ჩაითვლება ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ადმინისტრაციული კანონმდებლობის საფუძველზე გამოცემული სამართლებრივი აქტი, რომელიც აწესებს, ცვლის, წყვეტს ან ადასტურებს პირის ან პირთა შეზღუდული წრის უფლებებსა და მოვალეობებს. ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტად ჩაითვლება აგრეთვე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება მის უფლებამოსილებას მიკუთვნებული საკითხის დაკმაყოფილებაზე განმცხადებლისათვის უარის თქმის შესახებ, ასევე ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გამოცემული ან დადასტურებული დოკუმენტი, რომელსაც შეიძლება მოჰყვეს სამართლებრივი შედეგი.


სასამართლომ ზემოაღნიშნული ნორმის შინაარსიდან გამომდინარე, მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მიერ სადავოდ ქცეული წერილი წარმოადგენს ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-2 მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, დავის განხილვისას უნდა შემოწმდეს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის შესაბამისობა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით დადგენილი აქტის გამოცემის მომწესრიგებელ შესაბამის ნორმებთან, საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონისა და სხვა საკანონმდებლო თუ კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების დებულებებთან.


სასამართლომ განმარტა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონი განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (შემდგომ – სააგენტო) უფლება- მოვალეობებს.


მითითებული საკანონდებლო აქტის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. ამავე კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის შესაბამისად, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ხოლო სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის განმარტებას იძლევა ამავე კანონის მე-2 მუხლის ,,ლ’’ ქვეპუნქტი, კერძოდ, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები. მე-4 მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლების, უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებების, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა.


საქმის მასალები ცხადყოფენ, რომ ნ. მ.-ს სახელზე უძრავ ნივთზე მდებარე ქ. თბილისი, წინამძღვრიშვილის ქ. №XXX, სართული -X, ბინა XX საკუთრების უფლების რეგისტრაციას განხორციელდა 2012 წლის 14 დეკემბერს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკერულების საფუძველზე, რომელიც დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. ასევე დადგენილია, რომ ხელშეკრულების ხელმომწერმა მხაარეებმა დაადასტურეს, რომ ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 20 000 აშშ დოლარად. სასამართლომ ყურადღება მიაქცია ნ. მ.-ს მიერ საჯარო რეესტრში 2013 წლის 27 ნოემბერს წარდგენილი განცხადების შინაარსზე, სადაც მოსარჩელე ადასტურებს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების შეუსრულებლობის გამო, გ. ფ. იძულებული გახდა იპოთეკით დატვირთული ქონება მიეყიდა იპოთეკარ ნ. მ.-სათვის. უძრავი ქონების ფასი განისაზღვრა 95 000 აშშ დოლარად, ხოლო ვინაიდან ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მომენტისათვის იპოთეკარ ნ. მ.-ს იპოთეკაში ჩადებული ჰქონდა 75 000 აშშ დოლარი, აღნიშნული თანხა ჩაითვალა საკუთრების შესაძენ თანხაში, რომელსაც დაემატა 20 000 აშშ დოლარი. ანუ მოსარჩელე ადასტურებს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მომენტისათვის მან გამყიდველს 20 000 აშშ დოლარი გადაუხადა - დაუმატა. ხოლო 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმებაში მხარეებმა აღნიშნეს, რომ ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 95 000 აშშ დოლარად და ამ სახის შესწორება შეიტანეს 2012 წლის 14 დეკემბრის უძრავის ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებაში. აღნიშნული შეთანხმება წარმოადგენს კერძო აქტს, ნოტარიუსის მიერ არ განხორციელებულა გარიგების დადასტურება. შესაბამისად, იგი ვერ ჩაითვლება სარეგისტრაციო დოკუმენტად, რადგან როგორც უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში, ასევე 2013 წლის 27 ნოემბერს წარდგენილ განცხადებაში, მხარემ დაადასტურა, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტისათვის ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 20 000 აშშ დოლარად. ამდენად, მარეგისტრირებელი ორგანოს უარი რეგისტრაციის შემდეგ, სხვა დოკუმენტების სარეგისტრაციო დოკუმენტის დამატების შესახებ, მართებულია და არ არსებობს 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმების უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებზე დართვის დავალდებულების საფუძველი.

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ამ კოდექსის 22-ე მუხლში აღნიშნულ სარჩელთან დაკავშირებით სასამართლო უფლებამოსილია გამოიტანოს გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობის შესახებ თუ ადმინისტრაციული აქტი ეწინააღმდეგება კანონს და ის პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას, ან ინტერსს ან უკანონოდ ზღუდავს მას. ამავე საკანონმდებლო აქტის 331 მუხლი განსაზღვრავს, რომ თუ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ რაიმე მოქმედების განხორციელება ან უარი რაიმე მოქმედების განხორციელებაზე უკანონოა და ის პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას ან ინტერესს, სასამართლო ამ კოდექსის 24-ე მუხლში აღნიშნულ სარჩელთან დაკავშირებით გამოიტანს გადაწყვეტილებას, რომლითაც ადმინისტრაციულ ორგანოს ავალებს, განახორციელოს ეს მოქმედება ან თავი შეიკავოს ამ მოქმედების განხორციელებისაგან.


სასამართლომ განმარტა, რომ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის საფუძვლები რეგლამენტირებულია საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 601 მუხლით, რომლის პირველი ნაწილი ადგენს, რომ ადმინისტრაციულ- სამართლებრივი აქტი ბათილია, თუ იგი ეწინააღმდგება კანონს, ან არსებითად დარღვეულია მისი მომზადებისა ან გამოცემის კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნები. ამასთან, კანონმდებელი მითითებული მუხლის მე-2 ნაწილში აზუსტებს, რომ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის მომზადების ან გამოცემის წესის არსებით დარღვევად ჩაითვლება ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა ამ კოდექსის 32-ე ან 34-ე მუხლით გათვალისწინებული წესის დარღვევით ჩატარებულ სხდომაზე ან კანონით გათვალისწინებული ადმინისტრაციული წარმოების სახის დარღვევით, ანდა კანონის ისეთი დარღვევა, რომლის არარსებობის შემთხვევაში მოცემულ საკითხზე მიღებული იქნებოდა სხვაგვარი გადაწყვეტილება.


ზემოხსენებული მსჯელობიდან გამომდინარე, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მიერ სადავოდ ქცეული საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის წერილით მოსარჩელეს მართებულად ეთქვა უარი 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმების უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალების დართვაზე, შესაბამისად, არ არსებობს აღნიშნული უარის ბათილად ცნობისა და მოპასუხისათვის მოთხოვილი ქმედების დავალდებულების საფუძველი. ამდენად, ნ. მ.-ს სარჩელის უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

4. სააპელაციო საჩივრის ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები
აპელანტი აღნიშნავს, რომ 2011 წლის 09 დეკემბერს ნ. მ.-ს და გ. ფ.-ს შორის დაიდო სესხის იპოთეკის და ბინათსარგებლობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც ნ. მ.-მ გ. ფ.-ს სესხის სახით გადასცა 75 000 აშშ დოლარი. სესხის უზრუნველყოფის მიზნით იპოთეკით დაიტვირთა გ. ფ.-ს საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება მდებარე ქ.თბილისი, წინამძღვრიშვილის ქ#XXX, სართ#X, ბინა#XX, XXX.XX კვ.მ. საკ.კოდი. XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX. სესხის სარგებელს წარმოადგენდა ნ. მ.-ს მიერ იპოთეკის საგნით სარგებლობა. სესხი გაიცა 2 წლის ვადით. ვინაიდან ხელშეკრულებით დათქმულ ვადაში გ. ფ. ვერ ახდენდა სესხის თანხის დაბრუნებას, იპოთეკის საგანზე 2012 წლის 14 დეკემბერს მხარეთა შორის გაფორმდა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება. მხარეთა შეთანხმების შესაბამისად ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 95 000 აშშ დოლარის ოდენობით, საიდანაც 75 000 აშშ დოლარის ფარგლებში ნასყიდობის და სესხის იპოთეკის და ბინათსარგებლობის ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელდა ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვა, ხოლო დარჩენილი 20 000 აშშ დოლარი ნ. მ.-მ გადასცა გ. ფ.-ს. აღნიშნული შეთანხმებისა და ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე გაუქმდა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული იპოთეკის ხელშეკრულება. 2013 წლის 08 ოქტომბერს ნ. მ.-ს და თ. ს.-ს შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რითაც ნ. მ.-მ თ. ს.-ს მიყიდა ზ/აღნიშნული უძრავი ქონება. ნასყიდობის საგნის ფასი განისაზღვრა 80 000 აშშ დოლარის ოდენობით.

აპელანტი განმარტავს, რომ 2013 წლის 08 ოქტომბერს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების პერიოდში ნ. მ.-სათვის ცნობილი გახდა, რომ 2012 წლის 14 დეკემბერის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში არასწორად მოხდა ნასყიდობის ფასის განსაზღვრა და ნაცვლად 95 000 აშშ დოლარისა ნასყიდობის ფასი მიეთითა 20 000 აშშ დოლარის ოდენობით. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ტექნიკური ხარვეზის დაშვება გამოწვეული იქნა იმ ფაქტორით, რომ ერთის მხრივ ხელშეკრულება შედგენილი იქნა მესამე პირის მიერ, ხოლო მეორეს მხრივ გარიგების მხარეებს ხელშეკრულებაზე ხელმოწერისას არ შეუმოწმებიათ მისი შინაარში. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაშვებული ტექნიკური შეცდომის აღმოფხვრის მიზნით 2014 წლის 25 თებერვალს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა შეთანხმება, რომლის მიხედვითაც ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდა ცვლილება და ხელშეკრულების მეშვიდე აბზაცი ჩამოყალიბდა შემდეგნაირად:
"მხარეთა შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 95 000 აშშ დოლარად, რასაც ვეთანხმებით და ვადასტურებთ ხელმოწერით".

აპელანტი განმარტავს, რომ ვინაიდან ნ. მ.-ს მიერ აღნიშნული შეთანხმების გაფორმების პერიოდში უძრავი ნივთი გასხვისებული იყო მესამე პირზე და ვერ მოხდებოდა რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის განხორციელება, აღნიშნული შეთანხმების სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე დართვა ადმინისტრაციულ ორგანოს უნდა მოეხდინა რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაციის გარეშე ტექნიკური თვალსაზრისით. აღნიშნულიდან გამომდინარე 2014 წლის 02 მაისს ნ. მ.-მ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა 2014 წლის 25 თებერვალს მხარეთა შორის დადებული შეთანხმება ტექნიკური თვალსაზრისით დართვოდა # XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX. საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებს. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის აქტის საფუძველზე განმცხადებელს უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე, იმაზე მითითებით, რომ მოქმედი კანონმდებლობა თითქოსდა არ ითვალისწინებდა სარეგისტრაციო მასალებზე დოკუმენტაციის დამატების შესაძლებლობას, არც არასწორია.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, როგორც უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის განმახორციელებელი და სარეგისტრაციო დოკუმენტების უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი ორგანო, ვალდებული იყო მოეხდინა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ არსებული შეთანხმების სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე დართვა, მითუმეტეს, როდესაც შეთანხმება ეხებოდა ნასყიდობის ფასის ცვლილებას, რომლის ასახვაც არ ხდება საჯარო რეესტრის ამონაწერში და ფასი ეთითება მხოლოდ სარეგისტრაციო მასალებში დაცულ დოკუმენტში. ამასთან მარეგისტრირებელი ორგანო არ იყო უფლებამოსილი შეჭრილიყო მხარეთა ნების თავისუფლებაში, ეჭვქვეშ დაეყენებინა ნასყიდობის ფასის ოდენობა და გარიგების მხარეები შეეზღუდა სამოქალაქო კანონმდებლობით მინიჭებული უფლებისაგან (გარიგებაში ფასის ცვლილების შეტანა), რადგან საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 ნაწილის თანახმად "მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე. ისინი პასუხისმგებელი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე".

აპელანტი განმარტავს, რომ სასამართლომ არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და არასწორი შეფასება მისცა 2014 წლის 25 თებერვალს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის სანოტარო წესით გაფორმემულ შეთანხმების პირობებს, რომლის მიხედვითაც ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდა ცვლილება და ნასყიდობის საგნის ფასი განისაზღვრა 95 000 აშშ დოლარის ოდენობით, ვინაიდან აღნიშნული დოკუმენტი ნოტარიუსის მიერ შექმნილი იქნებოდა კერძო თუ საჯარო აქტის სახით არ ცვლიდა არსებულ მოცემულობას და მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის ორივე ფორმით შედგენილი დოკუმენტი წარმოადგენდა იურიდიული ძალის მქონე აქტს. ნასყიდობის ფასის ოდენობას 95 000 აშშ დოლარის ოდენობით გარდა აღნიშნული შეთანხმებისა ადასტურებს:
1. სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც ამ ქონებით უზრუნველყოფილია სესხი 75 000 აშშ დოლარის ოდენობით.
2. 2013 წლის 08 ოქტომბერს ნ. მ.-ს და თ. ს.-ს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, სადაც ნასყიდობის ფასი მითითებულია 80 000 აშშ დოლარის ოდენობით.
3. ნასყიდობის საგანის მდებარეობა და მისი კვადრატულობა.

ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით აპელანტი განმარტავს, რომ მითითებული გარემოებების გათვალისწინებით, ნათელია, რომ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული და მისი დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ შეუძლებელია ამ გადაწყვეტილების სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის "ე" და "ე1" პუნქტების თანახმად გადაწყვეტილების გაუქმების აბსოლუტური გაუქმების პროცესუალურ საფუძველს ქმნის.

III ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

5. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღების დასაბუთება:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი, ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში გამოიყენება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის დებულებანი.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 377-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში ფაქტობრივი და სამართლებრივი თვალსაზრისით. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, სამართლებრივი თვალსაზრისით შემოწმებისას სასამართლო ხელმძღვანელობს 393-ე და 394-ე მუხლების მოთხოვნებით.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 389-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება აღწერილობითი და სამოტივაციო ნაწილების ნაცვლად უნდა შეიცავდეს საქმის გარემოებებთან დაკავშირებით გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნებზე მითითებას, შესაძლო ცვლილებების ან დამატებების გათვალისწინებით.


5.1. ფაქტობრივი დასაბუთება:

სააპელაციო სასამართლო იზიარებს პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს მიუთითებს მათზე და აღნიშნავს შემდეგს:

2012 წლის 14 დეკემბერს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანხმადაც ნ. მ.-მ გ. ფ.-საგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, ქუჩა წინამძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX, ფართი - XXX.XX კვ.მ. ამავე ხელშეკრულებაში მიეთითა, რომ მხარეთა შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 20000 აშშ დოლარად. მითითებული ხელშეკრულება დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ზემოხსენებულ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა ნ. მ.-ს საკუთრების უფლება.


2013 წლის 08 ოქტომბერს ნ. მ.-ს და თ. ს.-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანხმადაც, თ. ს.-მ ნ. მ.-საგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, ქუჩა წინამძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX, ფართი - XXX.XX კვ.მ. ამავე ხელშეკრულების თანახმად ნასყიდობის საგანის ფასი განისაზღვრა 80 000 აშშ დოლარით. მითითებული ხელშეკრულება ასევე დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ზემოხსენებულ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა თ. ს.-ს საკუთრების უფლება.

2013 წლის 27 ნოემბერს ნ. მ.-მ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება, კერძოდ, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ტექნიკური ხარვეზის შესწორება, ანუ ქონების ფასის 95 000 აშშ დოლარის მითითება. განმცხადებელმა ასევე მიუთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების შეუსრულებლობის გამო, გ. ფ. იძულებული გახდა იპოთეკით დატვირთული ქონება მიეყიდა იპოთეკარ ნ. მ.-სათვის. უძრავი ქონების ფასი განისაზღვრა 95 000 აშშ დოლარად, ხოლო ვინაიდან ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მომენტისათვის იპოთეკარ ნ. მ.-ს იპოთეკაში ჩადებული ჰქონდა 75 000 აშშ დოლარი, აღნიშნული თანხა ჩაითვალა საკუთრების შესაძენ თანხაში, რომელსაც დაემატა 20 000 აშშ დოლარი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე იმ მოტივით, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ დოკუმენტებში არსებული მონაცემები შეესაბამებოდა უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებს და ტექნიკური ხარვეზის არსებობა არ დგინდებოდა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2013 წლის 31 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მარეგისტრირებელი ორგანოს მითითებული გადაწყვეტილება კანონიერად იქნა მიჩნეული და ნ. მ.-ს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე.

2014 წლის 25 თებერვალს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის გაფორმდა შეთანხმება, რომლითაც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მათ შორის 2012 წლის 14 დეკემბერს უძრავ ქონებაზე მდებარე: ქ. თბილისი, ქუჩა წინაძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX (საკადასტრო კოდი:XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX) გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაშვებული იქნა მექანიკური შედომა, რის გამოც ნასყიდობის ფასში ნაცვლად 95 000 მითითებული იქნა 20 000 აშშ დოლარი. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ წინამდებარე (1.1) პუნქტში მითითებული ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდეს ცვლილება, გასწორდეს დაშვებული უსწორობა და ხელშეკრულების მეშვიდე აბზაცი ჩამოყალიბდეს შემდეგნაირად: ,,მხარეთა (ჩვენი) შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 95 000 აშშ დოლარად, რასაც ვეთანხმებით და ვადასტურებთ ჩვენი ხელმოწერებით. მითითებულ შეთანხმებაზე ხელმოწერის ნამდვილობა დამოწმებული იქნა ნატარიუსის მიერ.

2014 წლის 02 მაისს ნ. მ.-ს წარმომადგენელმა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმების ტექნიკური თვალსაზრისით № XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებზე დართვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის №XXXXXX წერილით განმცხადებელს ეცნობა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. ამ კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,ლ’’ პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები. გამომდინარე იქიდან, რომ უძრავ ნივთებზე უფლების რეგისტრაციის შესახებ სარეგისტრაციოდ წადგენილ სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე სხვა დოკუმენტების დამატებას მოქმედი კანონმდებლობა არ ითავალისწინებს, სარეგისტრაციო სამსახური მოკლებულია შესაძლებლობას 2014 წლის 02 მაისს წარდგენილ განცხადებას თანდართული დოკუმენტი დაამატოს № XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უფლებაში რეგისტრაციის საფუძვლად გამოყენებულ უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებს.

5.2. სამართლებრივი დასაბუთება:

სააპელაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ სწორად დაადგინა საქმეზე არსებული ფაქტობრივი გარემოებები, თუმცა დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს მისცა არასწორი სამართლებრივი შეფასება, არასწორად განმარტა კანონი, რამაც საბოლოოდ არასწორ გადაწყვეტილებამდე მიიყვანა პირველი ინსტანციის სასამართლო, რაც განაპირობებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებას.

პალატა აღნიშნავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში სადავოა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის XXXXXX გადაწყვეტილება, რომლითაც ნ. მ.-ს წარმომადგენლის განცხადება 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხების ტექნიკური თვალსაზრისით № XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებზე დართვასთან დაკავშირებით, არ დაკმაყოფილდა. სადავოდ ქცეული აქტის გამოცემას საფუძვლად უდევს ის გარემოება, რომ მოქმედი კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს სარეგისტრაციო მასალებზე დოკუმენტის დართვის შესაძლებლობას.

პალატა აღნიშნავს, რომ უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ურთიერთობები, ორგანიზაციული და სამართლებრივი საფუძვლები მოწესრიგებულია ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით და საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის №4 ბრძანებით დამტკიცებული საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციით, აღნიშნული საკანონმდებლო აქტებით რეგულირდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის წესი და პირობები, სარეგისტრაციო წარმოებაში მონაწილე სუბიექტების უფლება-მოვალეობები და განისაზღვრება საჯარო რეესტრის ორგანიზებისა და ფუნქციონირების წესი.

პალატა განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების წარმოშობის საფუძველი, უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან.

საჯარო რეესტრის, როგორც საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის შექმნის დანიშნულება განპირობებულია სახელმწიფოს კონსტიტუციური ვალდებულებიდან - საკუთრების უფლების დაცვის შესახებ და სამოქალაქო კანონთა მიზნიდან -„სამოქალაქო კანონები უზრუნველყოფენ საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლებას, თუ ამ თავისუფლების განხორციელება არ ხელყოფს მესამე პირთა უფლებებს“. სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლში ჩამოყალიბებულია საჯარო რეესტრის დანიშნულება, რომლის გამართულ და კანონშესაბამის ფუნქციონირებაზე დიდწილად არის დამოკიდებული სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლება. საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრირებით სახელმწიფო იცავს ბრუნვის მონაწილეებს არაკეთილსინდისიერი გარიგებებისგან. საჯარო რეესტრის ფუნქცია პრევენციულ ხასიათსაც ატარებს, რომ რაც შეიძლება ნაკლები კონფლიქტი წარმოეშვათ ბრუნვის მონაწილეებს კანონთან. ინფორმაცია, რომელიც დაცულია რეესტრში, დიდწილად იცავს ბრუნვის მონაწილეებს მოტყუებით და თვალთმაქცური გარიგების დადებისგან და შესაბამისად ამ საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის ჩანაწერების მიმართ არსებობს კანონით დაცული უფლება - კანონიერი ნდობის უფლება, რაც სამოქალაქო კოდექსში განმარტებულია შემდეგი დათქმით, ,,სამოქალაქო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ არსებობს უტყუარობის პრეზუმფცია“.

პალატა აღნიშნავს, რომ რეგისტრაციის განხორციელების მოთხოვნით სარეგისტრაციო სამსახურს უნდა მიმართოს დაინტერესებულმა პირმა და წარადგინოს სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია. ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის ,,კ’’ ქვეპუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას, ხოლო ამავე მუხლის „ლ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები. ამ ნორმების შინაარსიდან გამომდინარე ცალსახაა, რომ უძრავი ქონების პირის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციისათვის აუცილებელია მას გააჩნდეს ამ ქონების კუთვნილებასთან დაკავშირებით კანონით გათვალისწინებული უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რომელშიც მოცემული უფლების ფარგლები განმსაზღვრელია რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების საიდენტიფიკაციო მონაცემები.

პალატა აღნიშნავს, რომ 2012 წლის 14 დეკემბერს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანხმადაც ნინო მამუკაშვილმა გ. ფ.-საგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, ქუჩა წინამძღვრიშვილი №XXX, სართული-X ბინა №XX, ფართი - XXX.XX კვ.მ. ამავე ხელშეკრულებაში მიეთითა, რომ მხარეთა შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 20000 აშშ დოლარად. მითითებული ხელშეკრულება დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ზემოხსენებულ უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა ნ. მ.-ს საკუთრების უფლება. 2013 წლის 08 ოქტომბერს ნ. მ.-ს და თ. ს.-ს შორის ზემოაღნიშნულ უძრავ ქონებაზე დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც ნასყიდობის საგნის ფასი განისაზღვრა 80 000 აშშ დოლარით. მითითებული ხელშეკრულება ასევე დამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ და უძრავ ნივთზე დარეგისტრირდა თ. ს.-ს საკუთრების უფლება.

პალატა განმარტავს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისა და ფიქსაციის უპირობო გზა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაა და ამ უფლების ნამდვილობაც რეესტრის მონაცემებით დგინდება. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამავე კოდექსის 3111-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისის თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა ისინი ამავე ნორმის თანახმად, პასუხისმგებელნი არიან რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.

დავის სპეციფიკიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ ნ. მ.-ს და გ. ფ.-ს შორის დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, ხელშეკრულების ფასი არასწორად იქნა მითითებული, ნაცვლად 20 000 აშშ დოლარისა, ნასყიდობის საგანი შეადგენდა 95000 აშშ დოლარს, საიდანაც 75 000 აშშ დოლარის ფარგლებში ნასყიდობის და სესხის იპოთეკის და ბინათსარგებლობის ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელდა ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვა, ხოლო დარჩენილი 20 000 აშშ დოლარი ნ. მ.-მ გადასცა გ. ფ.-ს. აპელანტის მითითებით, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ტექნიკური ხარვეზის დაშვება გამოწვეული იქნა იმ ფაქტორით, რომ ერთის მხრივ ხელშეკრულება შედგენილი იქნა მესამე პირის მიერ, ხოლო მეორეს მხრივ გარიგების მხარეებს ხელშეკრულებაზე ხელმოწერისას არ შეუმოწმებიათ მისი შინაარსი. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაშვებული ტექნიკური შეცდომის აღმოფხვრის მიზნით 2014 წლის 25 თებერვალს გ. ფ.-ს და ნ. მ.-ს შორის სანოტარო წესით გაფორმდა შეთანხმება, რომლის მიხედვითაც ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შევიდა ცვლილება და ხელშეკრულების მეშვიდე აბზაცი ჩამოყალიბდა შემდეგნაირად:
"მხარეთა შეთანხმებით ნასყიდობის საგანი გაიყიდა 95 000 აშშ დოლარად, რასაც ვეთანხმებით და ვადასტურებთ ხელმოწერით". სადავოდ ქცეული აქტის გამოცემას საფუძვლად უდევს ის ფაქტი, რომ მოქმედი კანონმდებლობა თითქოსდა არ ითვალისწინებს სარეგისტრაციო მასალებზე დოკუმენტის დართვის შესაძლებლობას და არა ის, რომ 2014 წლის 25 თებერვლის შეთანხმების საფუძველზე მხარეთა მიერ არასწორად იყო განსაზღვრული ნასყიდობის ფასი.

პალატა იზიარებს აპელანტის პოზიციას და მიიჩნევს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ არასწორად იმსჯელა გარიგების ფასის ნამდვილობაზე. განსახილველ შემთხვევაში, სასამართლო უფლებამოსილი იყო ემსჯელა მხოლოდ სადავოდ ქცეული აქტის კანონიერება-დასაბუთებულობაზე და არა ნასყიდობის ფასის ოდენობის მართებულობაზე. პალატა განმარტავს, რომ სამოქალქო კანონმდებლობა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ გარიგებებს განსაკუთრებული სიფრთხილით ეკიდება და სავალდებულოდ ითვალისწინებს მხარეთა შორის წერილობითი ფორმით დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებას არსებობას და შემდგომ ამ ფაქტის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. მართალია, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ფასი წარმოადგენს ხელშეკრულების არსებით პირობას და აუცილებელია, რომ მხარეები ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის შეთანხმდნენ, წინააღმდეგ შემთხვევაში ხელშეკრულება დადებულად არ ჩაითვლება და შესაბამისად, მხარეებს არ წარმოეშობათ სახელშეკრულებო უფლებები და მოვალეობები, თუმცა, მოცემულ შემთხვევაში ნასყიდობის ფასი არ შეიძლება მიჩნეული იქნეს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის განმსაზღვრელ არსებით პირობად, ფასის მითითება არ არის რეგისტრაციის განხორციელებისას შესამოწმებელი გარემოება. მარეგისტრირებელი ორგანო ასეთ დროს ამოწმებს თუ რამდენად არის დაცული მხარეების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით დადგენილი მოთხოვნები. პალატა აღნიშნავს, რომ შეთანხმება შედგენილია წერილობითი ფორმით სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების მონაწილე ორივე მხარის მიერ, ამასთან იგი გავლენას არ ახდენს მესამე პირის უფლებებზე. მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულების მხარეებმა, მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, აღმოაჩინეს, რომ მათ მიერ დადებულ ხელშეკრულებაში ფასი მითითებულია არასწორად და სურთ მასში შესწორების შეტანა. ამავე დროს იგი არ ეხება ისეთ გარემოებას, რომელიც რეგისტრაციაში ცვლილებას იწვევს. მართალია, ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელია ფასის მითითება, მაგრამ მისი ოდენობა, არ არის რეგისტრაციის განხორციელებისას შესამოწმებელი გარემოება საჯარო რეესტრის მხრიდან და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ფასის ოდენობა გავლენას ვერ იქონიებდა და ვერ იქონიებს რეგისტრაციის კანონიერებაზე, ვერ გამოიწვევს მის ბათილობას ან ძალადაკარგულად გამოცხადებას. ამასთან, აღნიშნული არ იწვევს მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან ცვლილების რეგისტრაციას, არ არის გამოწვეული ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან ტექნიკური ხარვეზით.

პალატა იზიარებს აპელანტის მოსაზრებას და აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, როგორც უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის განმახორციელებელი და სარეგისტრაციო დოკუმენტების უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი ორგანო, ვალდებული იყო მოეხდინა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ არსებული შეთანხმების სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე დართვა, მითუმეტეს, როდესაც შეთანხმება ეხებოდა მხოლოდ ნასყიდობის ფასის ცვლილებას, რომლის ასახვაც არ ხდება საჯარო რეესტრის ამონაწერში და ფასი ეთითება მხოლოდ სარეგისტრაციო მასალებში დაცულ დოკუმენტში. ამასთან მარეგისტრირებელი ორგანო არ იყო უფლებამოსილი შეჭრილიყო მხარეთა ნების თავისუფლებაში, ეჭვქვეშ დაეყენებინა ნასყიდობის ფასის ოდენობა და გარიგების მხარეები შეეზღუდა სამოქალაქო კანონმდებლობით მინიჭებული უფლებისაგან (გარიგებაში ფასის ცვლილების შეტანა), რამდენადაც საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 ნაწილის თანახმად ,,მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე. ისინი პასუხისმგებელი არიან მხოლოდ რეგისტრირებული მონაცემებისა და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე".

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატა მიიჩნევს, რომ არსებობს ნ. მ-ს წარმომადგენლის განცხადების დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

6. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა:

სააპელაციო პალატა, ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი ანალიზის საფუძველზე, მიიჩნევს, რომ სახეზეა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე და 394-ე მუხლებით გათვალისწინებული ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები, რომლის თანახმადაც, ნ. მ.-ს სააპელაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებული უნდა იქნას ახალი გადაწყვეტილება. ნ. მ.-ს სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს. ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის XXXXXX გადაწყვეტილება და დაევალოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ნ. მ.-ს და გ. ფ.-ს 2014 წლის 25 თებერვლის ნოტარიულად დამოწმებული შეთანხმება დაურთოს N XX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებს.

7. საპროცესო ხარჯები:

სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი 250 (ორას ორმოცდაათი) ლარის გადახდა დაეკისროს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ნ. მ.-ს სასარგებლოდ.

IV ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 1.2-ლი, მე-12, 34-ე მუხლებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 257-ე, 372-ე, 386-ე, 389-ე, 391-ე, 395-ე, 397-ე მუხლებით და
გადაწყვიტა:


1. აპელანტ ნ. მ.-ს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;
2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებული იქნას ახალი გადაწყვეტილება;
3. ნ. მ.-ს სარჩელი დაკმაყოფილდეს;
4. ბათილად იქნეს ცნობილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 17 ივნისის XXXXXX გადაწყვეტილება.
5. დაევალოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს ნ. მ.-ს და გ. ფ.-ს 2014 წლის 25 თებერვლის ნოტარიულად დამოწმებული შეთანხმება დაურთოს NXX.XX.XX.XXX.XXX.XX.XXX საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე არსებულ სარეგისტრაციო (საარქივო) მასალებს.
6. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს კასაციის წესით, საქართველოს უზენაეს სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატაში (მდებარე ქ. თბილისი, ძმები ზუბალაშვილების ქ. №32), დასაბუთებული გადაწყვეტილების მხარეთათვის გადაცემიდან 21 (ოცდაერთი) დღის ვადაში, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს მეშვეობით (მდებარე ქ. თბილისი, გრ. რობაქიძის გამზირი №7ა).




I.შეჯამება:
უძრავი ქონების პირის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციისათვის აუცილებელია მას გააჩნდეს ამ ქონების კუთვნილებასთან დაკავშირებით კანონით გათვალისწინებული უფლების დამდგენი დოკუმენტი.
განმარტებული ნორმა:
,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონი, მუხლი 2 ,,კ’’, ,,ლ’’ ქვეპუნქტები.
თეგები:
უძრავი ქონების პირის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციისათვის აუცილებელია მას გააჩნდეს ამ ქონების კუთვნილებასთან დაკავშირებით კანონით გათვალისწინებული უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რომელშიც მოცემული უფლების ფარგლები განმსაზღვრელია რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების საიდენტიფიკაციო მონაცემები.

I.შეჯამება:
ნასყიდობის ფასი არ შეიძლება მიჩნეული იქნეს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის განმსაზღვრელ არსებით პირობად, ფასის მითითება არ არის რეგისტრაციის განხორციელებისას შესამოწმებელი გარემოება. მარეგისტრირებელი ორგანო ასეთ დროს ამოწმებს თუ რამდენად არის დაცული მხარეების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით დადგენილი მოთხოვნები.
განმარტებული ნორმა:
,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონი,მუხლი 3.6
თეგები:
მართალია, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ფასი წარმოადგენს ხელშეკრულების არსებით პირობას და აუცილებელია, რომ მხარეები ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის შეთანხმდნენ, წინააღმდეგ შემთხვევაში ხელშეკრულება დადებულად არ ჩაითვლება და შესაბამისად, მხარეებს არ წარმოეშობათ სახელშეკრულებო უფლებები და მოვალეობები, თუმცა, მოცემულ შემთხვევაში ნასყიდობის ფასი არ შეიძლება მიჩნეული იქნეს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის განმსაზღვრელ არსებით პირობად, ფასის მითითება არ არის რეგისტრაციის განხორციელებისას შესამოწმებელი გარემოება. მარეგისტრირებელი ორგანო ასეთ დროს ამოწმებს თუ რამდენად არის დაცული მხარეების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით დადგენილი მოთხოვნები. პალატა აღნიშნავს, რომ შეთანხმება შედგენილია წერილობითი ფორმით სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების მონაწილე ორივე მხარის მიერ, ამასთან იგი გავლენას არ ახდენს მესამე პირის უფლებებზე. მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულების მხარეებმა, მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, აღმოაჩინეს, რომ მათ მიერ დადებულ ხელშეკრულებაში ფასი მითითებულია არასწორად და სურთ მასში შესწორების შეტანა. ამავე დროს იგი არ ეხება ისეთ გარემოებას, რომელიც რეგისტრაციაში ცვლილებას იწვევს. მართალია, ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელია ფასის მითითება, მაგრამ მისი ოდენობა, არ არის რეგისტრაციის განხორციელებისას შესამოწმებელი გარემოება საჯარო რეესტრის მხრიდან და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ფასის ოდენობა გავლენას ვერ იქონიებდა და ვერ იქონიებს რეგისტრაციის კანონიერებაზე, ვერ გამოიწვევს მის ბათილობას ან ძალადაკარგულად გამოცხადებას. ამასთან, აღნიშნული არ იწვევს მარეგისტრირებელი ორგანოს მხრიდან ცვლილების რეგისტრაციას, არ არის გამოწვეული ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან ტექნიკური ხარვეზით.